2013年全年，深圳总计拍出3块住宅用地，寂寥至极。因此，坪山新区龙田社区3万平方米闲置土地由农地而入市的消息，搅动了深圳土地市场的一池春水。
2013年全年，深圳（ 农用地、 商住地、 工业地）总计拍出3块住宅用地，寂寥至极。因此，坪山新区龙田社区3万平方米闲置土地由农地而入市的消息，搅动了深圳土地市场的一池春水。
“截至目前，该农地入市的法律程序已经完成，只等竞买人的到来了。”3月28日，深圳市规划国土委坪山管理局透露。而4月2日，从多个渠道获悉，一家总部位于深圳的地产央企和民企佳兆业(01638.HK)，可能成为这块土地的竞买人。
创新收益分配方式
享有计划单列市和经济特区双重立法权优势的深圳市，将此项“农地入市”试点称之为“未完善征(转)地补偿手续产业用地进入市场的试点”，并在2013年1月8日以市政府1号文件的形式，出台《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》及其6个配套文件(下称“1+6”文件)，将此试点固化下来。“1+6”文件的出台意在解决深圳无地可用的发展窘境。
2013年12月20日，隶属于深圳宝安区福永街道凤凰社区的1.46万平方米闲置土地，以1.16亿元的价格出让。“这是全国首宗完整法律意义上的农地入市。
凤凰社区的“农地入市”方式中，所得收益由凤凰社区和深圳市国土基金，按3∶7比例进行分成。成交后，凤凰社区还将继续持有总建筑面积约20%的物业用于产业配套。“以往的法律框架下，如果农村土地想要入市拍卖，必先收归国有，国有化后才能走招拍挂的流程。而如今是农地直接入市，无疑是创新的。卖地收入70%归深圳市政府、30%收入和20%的建筑物建成面积归社区的收益分配，兼顾了双方的利益。
而龙田社区这宗“农地入市”将创造另一种新方式。最新资料显示，这次“农地入市”试点用地所涉的当地居民，可以个人股东的身份获得相应的土地收益。
“从以社区股份公司这一主体的名义参与分配，到以个人名义参与，转变之大引发了普遍关注。”佳兆业一位要求匿名的投资拓展高级经理表示：这种转变意味着政府主管部门、社区股份公司、参与的开发企业等多方，都将为此做出妥协让步。“政府(主管部门)的角色更加复杂，既是运动员又是裁判员，社区股份公司的把控力变弱，而个人则变强，对社区股份公司和开发企业的谈判能力和后续经营能力，都提出了更高要求。”
4月1日，一位自称黄泽文的龙田社区居民表示，龙田社区股份公司不像其他社区股份公司一样很早建立股份机制、对辖内土地有决策权。“政府政策放开前，老百姓就已知道自己(享有使用权)的地价值多少钱。”因此，个人分享收益的方式受到了社区居民的普遍欢迎。
不过，在政府主管部门层面，个人股东如何参与“农地入市”项目，深圳市规土委及其坪山管理局的新闻联络人均表示，“尚没有成型方案”。而黄泽文透露，很多社区居民将把分配到的物业交由专业性更强的开发公司来管理，自己分享产权带来的收益，且“现金另算”。这种方式与城市更新类项目似乎没有多大区别。
政策空间不断拓宽
“‘1+6’文件规定，原农村集体经济组织继受单位实际占用的符合城市规划的产业用地，在理清土地经济利益关系，完成青苗、建筑物及附着物的清理、补偿和拆除后，可申请以挂牌方式公开出(转)让土地使用权。
近年来，深圳经济发展面临的土地资源不足问题已经非常显著。因此，“最初是从工业、产业用地开始试点，各方的阻力较小。而商住用地涉及利益复杂，一旦放开，各种资金将蜂拥而入，所以要慎之又慎。”前述深圳市规土委人士表示。
对于深圳市的农地入市试点工作，“全国人大法工委和国务院法制办曾分别邀请深圳市有关部门，到北京（ 农用地、 商住地、 工业地）参加《土地管理法》等相关法律法规修订的座谈会。”4月1日，一位要求匿名的深圳市规土委透露，深圳的试点获得了国家立法机关和中央政府部门的认可。
规土委对土地制度改革的原则之一是，在利益平衡上、共享机制上探讨和解决土地资源适合社会各方面的利益匹配。“目前的土地市场主体有三个：政府、土地原有者和市场使用者，我们通过政府搭建平台，达到利益共享。”就目前农地入市，前述深圳市规土委人士表示，最大难点在于社区居民利益的平衡上。以凤凰社区为例，该社区目前厂房租金每月每平方米在13~15元，受到厂房条件限制而价格较低，股份公司自身希望通过创新举措带动租价上涨，这就有了与企业一拍即合的情况。但“其他试点社区能否如此，还需要搭建平台的政府来综合协调，可以说一地一策”。
就其可行性，他分析道：“目前很多工业用地可以用作产研大楼，实质上与写字楼无异，差别在于产研大楼只有一个大产权证，不可分割，要出售只能一栋栋卖出，不能分割出租，而写字楼分割出让、出租均可。”
今年上半年，深圳还将在龙华、龙岗各选一个社区推进“农地入市”试点。已经试点的两宗土地并非法律意义上的集体建设用地，而是原农村集体经济组织继受单位实际占用的土地，该类土地权益尚未充分厘清。“通过‘1+6’文件的政策创新得以入市交易，为实现不同权利主体土地的同价同权开辟了新路”。但是否具有可持续性，可以模式化复制，要拭目而待。
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