尽管城市更新已经成为深圳土地供应主流，但“拆不动、赔不起、玩不转”是业界普遍反映的现状。由城市更新房地产研究院联合城市更新网、深圳市城市更新房地产咨询服务有限公司发布的全国第一份城市更新行业研究报告显示，截至2013年8月31日，深圳获得立项的城市更新项目共有340个，但推进至签订土地出让协议的仅有9.1%。
城市更新立项多、推进速度慢
报告显示，自2009年《深圳市城市更新办法》颁布、2010年3月公布第一批城市更新单元规划制定计划(草案)起，至2013年8月31日，共有13批、340个城市更新项目获准立项。这其中包含了在2006-2009年已立项的86个传统旧改项目，以及2013年3月清退的13个长期无法推动的已立项项目。若按区域来分，宝安、龙岗是重点，占比分别是32%和24%。
从各个年份看，《深圳市城市更新办法》颁布后的第一年，即2010年立项的项目最多，达116个，2011年骤减为43个。因此在2012年1月份深圳市又出台了《城市更新实施办法细则》，当年共有67个项目获准立项。为加快推进城市更新，在2013年8月份深圳市政府又出台了《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，但2013年的立项数目不容乐观，仅有18个。
实际推进的结果落差更大。报告显示，完成整个城市更新项目前期工作(以土地出让协议签订为标志)的仅有9.1%，进展最慢的阶段为转向规划审批通过至实施主体确认，其次是立项至完成转向规划阶段，而这两个阶段的主要问题就是“拆迁难”。
至今已有30家房企参与城市更新
但城市更新推进的困难并未阻止各房企进入这一领域的热情。南都记者统计，截至去年12月份，深圳参与城市更新的房企已约有30家，约10家旧改土地储备量有数百万甚至高达千万平方米。
根据《深圳市城市更新专项规划》，2010-2015年，规划更新改造面积180 .6万平方米公里，全面改造建设用地规模60万平方公里，其中拟拆除重建规模约23万平方公里。若按现状容积率1.5计算，则有23*1.5*1000=3450万平方米的建筑面积需拆除重建；按常规拆建比1：2进行估算，则2010-2015年间将产生7000万平方米左右的城市更新房地产开发量；按每平方米5000元的投资额测算，则意味着5年间将有3500亿的城市更新房地产开发投资额。
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