深圳房价就算跌30%，也不会对银行有太大影响
据有关媒体报道，目前银监会正在组织新一轮的压力测试。毫无疑问，随着三、四线城市房地产风险加剧，房价下跌对银行的影响必然会成为此轮压力测试的主要内容。而近期，交行在一份研究报告中明确表示，纵使房价下跌30%，对银行业不良贷款率不会产生太大影响，当房价下跌40%至50%，不良贷款率也将仅增长3.8至5.6个百分点。
彼得森研究所在4月份发布一份研报也表示，目前中国商业银行的不良贷款率为1%。所以纵使房价下跌50%，不良贷款率不过将达到6.6%。而在2007年，中国银行业的不良贷款率为6.6%，2004年这个数据还要翻倍。所以，纵使房价下跌50%，中国商业银行仍可以相对常态化运营。
一位深圳工行个贷部人士向南都记者透露，即使深圳房价下跌50%，从银行资产的角度讲也不会出现问题，但会导致一些衍生的社会问题，如果出现个别断供，社会信用的基石将遭到破坏。不过他补充说：“即使是在2008年，深圳出现断供也仅是少数个案，占比不到2%。”
深圳银监局日前披露的《2013年深圳市银行业金融机构发展概况》显示：2013年末，深圳银行业金融机构不良贷款余额193亿元，比年初减少7亿元；不良贷款率0 .78%，比年初下降0 .14个百分点。其中，房地产贷款不良率为0 .3%，房产开发贷款不良率0 .2%，个人住房贷款不良率0 .3%，三个数据均比年初下降0 .1个百分点。
“目前房贷最低首付三成，这就意味着只要房价没有下跌30%以上，购房者就不会轻易放弃房产。”深圳某国有银行个贷部总经理在接受南都记者采访时表示，去年房价上涨约30%，如果在去年之前更早些时候买房，就算房价跌30%，也大概只跌回原位水平。而今年新发生的房贷额度只占到总贷款余额的2%，所以对贷款不良率影响不大。
上述个贷部总经理补充分析：2007年首付只需要两成，导致很多没有实力的人借钱买房，银行还推出“再按揭”，外部的金融危机，导致2008年出现断供。但这些因素目前在深圳都不存在。他表示，现在银行住房按揭基本都是优质客户，除非房价下跌时间超过5-6年，不然不良贷款率对银行而言都不会产生压力“至少还可以卖房子
深圳跌破30%可能性不大，但调整时间会长达2-3年
“这次调整与以往不同的是，它不是受政策调控导致，而是市场局部存在供过于求。”克而瑞深圳区域总经理许烁认为，目前市场仍只是在微调，如果没有政策刺激，预计调整的时间将会比以往任何一次都长。
这一说法也得到其他几位专家的认同。“触底反弹的时机，取决于政府能接受深圳房价下跌多少。”美联物业深莞惠总经理江少杰说道。
深圳中原集团副总经理贺晓丽认为，与2008年和2011年两轮调整不同的是，此次调整由市场自发调整引起，根据成熟房地产市场的经验，预计本轮调整的时间会达到2-3年。如果成交量要反弹，预计跌到15%左右，购房者会开始入市，但并不会那么快。
她也表示，深圳市场跌破的概率非常小，从目前各地方政府松绑“限购”看，托底意图明显，而在2010年后，投资客基本已被挤出市场，这批自住买家不是大规模投资快速套利，而是希望资产保值增值，他们对房价下降的承受能力要比2008年时的业主强大很多。
“如果真的跌破，最大的原因可能是中国经济下降趋势非常明显，并且长期不振，所有资产重新洗牌，这超出了一个行业的判断。”贺晓丽进一步分析认为，这时业主会选择现金为王，抛售房产，但目前政府对保证7 .5的G D P增长还是很有信心。
景林资产管理公司金融与宏观策略分析师倪军测算，当房价下跌30%，一线城市住房贷款都不会出现问题，即使下跌50%，仍不会跌至抵押资产以下，但会占用银行的流动性。但在开发贷方面，内地品牌房企的资产负债率多在60%-70%，小房企甚至到90%-100%，如果房价下跌，未来可能有影响。此外，他认为去年全国卖地收入4.3万亿，但随着市场转淡，今年预计3万亿不到，房地产下行对地方政府收入压力比较大。
业主压力
对已买房的业主来说，跌多少会H O L D不住？
2000-2005年，第一批业主完全无压力，怎么跌都跌不出底线
1998年前后，我国开始大面积施行住房货币化，推出银行按揭贷款。2000-2003年，迎来第一波房贷高潮。这就意味着在银行现有的贷款余额构成中，有一部分贷款甚至是十余年前的，在此期间深圳房价已经不知道翻了多少番。对这部分人群来说，房价怎么跌都不至于跌出他们的底线。
2006-2007年，第二批业主典型楼盘翻了近三倍，房价下跌几乎无压力
2006-2007年，传说中的零首付、负首付、“住房再按揭”(指居民可以拿正在按揭的住房向银行申请融资，融资额度最高可达到该住房评估价的80%)都在那个阶段，给当时已经过热的楼市又浇了一把油。
历史数据显示，2006年深圳一手房均价9100元/平方米，当年罗湖区卖得最贵的东方尊峪开盘均价1.3万元/平方米，但今年6月，该盘的二手房均价已接近3.4万元/平方米，翻了将近3倍。
2008-2013年，第三批业主即使房价下跌五成，楼房也不会变负资产
尽管2008年的金融危机，让房地产打了个“冷颤”，深圳跌幅最大的金地梅陇镇价格几乎“腰斩”，但年底4万亿救市，不久楼市就迎来了难得的“春天”。此后，在2010-2012年间虽因“限购”出台，市场陷入调整，但到2013年，市场又迎来了一波房价上涨的高潮。
如果仅从一手商品住宅均价看，2009-2013年，深圳房价上涨46%，其中上涨幅度较多的南山、福田几乎翻了一番。而二手房因不受“限价”管控，近5年来上涨比之新房更为疯狂。中原地产监测的样本数据显示，仅2013年一年，深圳二手房全年均价飙升至27323元/m 2，同比上涨19.7%。
在2009年开盘的一波楼盘，开盘价格在当时已是历史高位，但至今这些楼盘二手价格上涨了50%以上。比如观澜的招商澜园，当时均价9600元/平方米，目前二手价格约1.8万元/平方米；后海三湘海尚( 详情 图库 团购 点评 )，开盘均价4万元/平方米，目前二手价格约6.2万元/平方米；坂田上品雅园，开盘均价1.3万元/平方米，目前二手价格2.2万元/平方米。
综上分析，对于在5年前买房的小业主，即使当下深圳房价下跌五成，都并不会跌破当年买入的价格，也意味着不会变成负资产，更不会有断供潮的出现。“去年深圳房价上涨了约26%，也就是说一套在年初100万买入的，到第二年值126万，假如跌30%，跌掉30多万，所以至少要跌50%，才有可能出现断供。”贺晓丽说。
区域降价压力
龙岗
预计降价幅度10%-20%
降价指数：★★★★
龙岗虽然不是近5年来涨得最多最快的，但说到降价压力，因为腹地辽阔、供应量较大，就默默地中枪了。龙岗区在2013年下半年是全市供应主力，批售面积高达193万平方米，这也导致库存高企。截至昨日，龙岗区库存18902套、约176万平方米，占到全市可售面积约一半。
因此，从目前已经出现价格调整的楼盘看，龙岗区已经率先扛起了降价的大旗。比如以定价较周边同质楼盘低了近2000元/平方米入市的，有中骏四季阳光( 资料 图库 团购 点评 )和骏泰金汐府( 详情 图库 团购 点评 )。此外，南都记者统计的今年上半年有打折、促销行为的14个楼盘中，龙岗占了8个，超过一半，其中远洋新干线( 详情 图库 团购 点评 )、保利上城( 详情 图库 团购 点评 )、阳基春天里( 详情 图库 团购 点评 )，折扣力度都在9折以上。而近日，市场上更传出布吉某地铁楼盘直接推特价房打8折。而在这波调整中，最早祭出垫首付这招的也是位于龙岗的鸿威D E森林，恒大国香山( 资料 图库 团购点评 )在年初也紧随其后由代理商世联地产推出过垫首付。
历史有时候也是惊人相似，在2008年的降价潮中，龙岗区也是首当其冲，跌幅超过四成甚至腰斩。区域均价从2007年8月的16391元/平方米，跌到2008年9月的9473元/平方米，下跌了四成多。布吉东方盛世2007年年中发售2期均价1.4万元/平方米，2008年跌至均价7800元/平方米，下跌44%。
多名业内人士预计，下半年龙岗房价下行幅度会达到10%-20%。
宝安前海片区
预计降价幅度10%，二手房回调更积极
降级指数：★★★★
2012年年前后，宝安在前海概念的带动下，供求迅速攀升，成交面积在全市占据了近五成。而在去年，前海片区的二手房涨幅远超其它片区。
但前海片区业主放盘价、成交价目前已开始松动。中联地产监测数据显示，5月份，前海片区二手房成交均价35310元/平方米，环比下跌了0 .16%，但同比仍上涨26.9%。其中价格出现下跌的样本楼盘，从4月的8个，增加至9个。在12个样本楼盘中，仅有诺德国际、诺德假日花园、友邻公寓3个盘成交均价仍在上涨。
贺晓丽认为，前海是一个办公区域，没有太多炒作空间，但受其辐射的住宅反而上升很大，这之间缺乏必然的逻辑解释，所以未来二手价格会出现下调。
中联二手房研究院总经理肖小平分析，由于前海片区的楼盘总价多在250万以上，基数比较高，主要的购买力不是刚需，而是带投资意图的换房客或投资客，但这部分群体的资金实力选择空间比刚需大。因此在市场波动之时，靠规划利好的楼盘会吃亏。
不过从历史数据看，在2011年的调整期中，宝安区因投资成分较高，一手商品住宅下跌的幅度远超过龙岗区，区域均价从2010年20109元/平方米，下调至16700元/平方米，跌幅达到17%。
坪山
预计降价幅度10%-15%
降价指数：★★★★
随着旧改项目推进，今年坪山已有五大盘入市，供应量约为去年两倍。其中全新楼盘就有六和城、京基御景印象、天峦湖( 详情 图库 团购 点评 )，各盘全年推货量预计都近千套，而去年底开盘的坪山招商花园城( 详情 图库 团购 点评 )、金地朗悦( 详情 图库团购 点评 )则从上半年一直推盘到现在。
因此，供应量偏大，而配套又尚不完善的坪山，在这轮市场波动中，也可能面临调整。在上半年有明显促销活动的14个主力楼盘中，坪山也占了3个，分别为京基御景印象、坪山首座和金地朗悦。金地朗悦曾推出特别首付，称“客户只需花一年的年薪即可买到名仕系3-5房产品”，京基御景印象开盘推出“1万抵10万”，折后也相当于打了9折，此外尾盘清货的中粮一品澜山( 详情 图库 团购 点评 )诚意价最低也能打到9折。
大鹏
项目少，降价幅度受个盘影响大
降价指数：★★★★
深圳大鹏新区自2012年成立以来，由于受严格的规划限制，一直都鲜有商品房开发和供应，区域特点以度假型产品为主。但在今年上半年出让的一宗用地面积达87万平方米的巨无霸商服用地，开启了大鹏土地出让新的起点。据政府部门相关人员透露，下半年大鹏还有已经整备完毕的几宗用地将公开出让。
因此，大鹏区域均价受个盘影响也较大。据南都记者了解，位于大鹏的K PR佳兆业广场在6月底曾推出为期一周的“内部员工”购房优惠，统一享受8折的优惠。佳兆业集团内部人士表示，这一活动是公司年庆内部活动，现在已经结束。在下半年，该区域的全新项目承翰半山海( 详情 图库 团购 点评 )将会入市，价格目前尚未确定。
也有业内人士向南都记者表示，目前大鹏楼市的价格波动较大，投资需谨慎。
企业测压
迫于资金周转和业绩报表，快周转大房企最爱“让利”
已打折房企榜单：保利、万科、远洋、京基、恒大、中骏
2014年新房市场以二、三线城市的降价风声作为开端，在多方观望的情绪中，成交量普遍下降。深圳市场也开始在这个即将迎来转变的大环境下酝酿变局：供需下滑、库存高企，打折促销的楼盘越来越多，新一轮的降价局面已经打开。
进入二季度，深圳新房市场开始躁动，为努力吸引客户购房，越来越多的在售楼盘采取高折扣、低首付的营销手段。新盘入市量在6月中旬集中爆发，单周动辄五六个新盘扎堆入市，同去年供需两旺的7、8月份时相当。前几个月的低迷成交为房企年中考核带来巨大压力，因而开发商多抓住最后一个月冲刺业绩。
回顾2011年时，当时也是中海、万科两大房企率先扛起了降价大旗：中海康城国际放出“千套房源8折开盘”、万科清林径“限价令”下调低价格预期，以及最新吸引眼球的佳兆业“8.8折秒杀行动”。降价的“带头大哥”出现了，而且“后有来者”，最关键的是房价应声下跌了。
贺晓丽分析认为，大房企，尤其是快周转战略的房企，会迫于资金周转压力和上市公司的业绩报表，为推动销售，进行促销活动，小房企反而少，一来项目少，二来只要有现金，就能支撑一下，除非有特别强烈的资金需求才会降价。在此轮调整中，也是中骏、保利、远洋、恒大、中粮等品牌房企率先降价，并带动周边小项目入市促销。而在今年上半年房企销售业绩公布后，一些第二梯队的品牌房企如招商地产完成年度目标成疑，预计在下半年也会有更多的项目推售或开展促销活动。
物业类型测压
谁最抗跌？成熟片区小户型、传统豪宅区
此轮率先降价的新房是关外刚需盘
历史经验证明，在每轮房地产价格调整中，最为抗跌的一类是拥有稀缺资源的传统豪宅区，不乏接盘者；另一类则是占据中心区的地铁小户型物业，因为这类物业往往租金回报率高，符合楼市波动期求稳的投资策略。
相比之下，领跌的极有可能是受片区概念炒作影响过高的普通投资型住宅。不过，随着“90/70”政策推行后，目前市面上房企的新房存货是以刚需产品为主。因此，为了推动销售，在本轮降价潮中，率先作出价格让步的是原关外龙岗区的刚需盘。而贺晓丽表示，一手的松动，也推动了龙岗区二手业主心态出现调整。“相比之下，豪宅在限购之后，一直处于平盘状态，不温不火，价格上涨空间也弱了许多。”
肖小平也表示，现在投资客已经转向，更喜欢跟刚需抢一些小户型的房源，像前海片区这种受规划利好的，又是大户型产品多的区域，在市场波动时，不再被看好。
她进一步解释，因为在市场波动时，带有投资性质的客户入市最主要是求稳，一看租金回报率，二看出手难易程度。前海片区的楼盘由于交通没有罗湖、福田等成熟片区那么便利，因此它的投资回报率比不上罗湖、福田的小户型，二是随着物业总价的提高，销售难度相应增加，前海片区多是总价250万以上中大户型，因此出手不会像150万以内的小户型那么好卖。
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